“把买房当消费而非投资”，这个最近提出且越来越得到认同的观点，其实并非最新研发成果：近三十年前上海某头牌机关报纸创立房地产专版时，名字就叫【住宅消费】，如今回想其预见性可见一斑。

今天，也是时候把房子称为高值易耗品了：高值缘于总价，易耗品则是“但凡交付之后，新房就秒变二手房”的事实，势必被加入竞相降价才能流通的踩踏市场，对于价格的快速消耗也是可以想象得到的。

一、买新房还是买二手房，有了2025版答复

经常被问到一个非黑即白：买新房还是买二手房？这是被购房者或媒体问烦了但又不得不一而再面对的问题，因为随着时间推移，结论会发生扭转。

暂且按照2016年前、2016-2024年间、2025年作为三个划分时段，其依据说白了也简单，无非就是：限价前、限价中、限价后。

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2016年前不限价，自然也就没有如今看来荒诞的“一二手倒挂”。2010-2015年的市场PK带来产品升级（而非像现在大范围内卷），当时呈现“新房每几年都不一样”的态势，特别是随着90㎡紧凑三房的走红，二手房特别是世纪初的那些不论从户型、环境到配套已然落伍：传统的90㎡两房面对“同样价格多一间房”的竞争，于大量新上海人置业引发“2014年刚需元年”之中，孰轻孰重一目了然。

2016到2024年，限价使得大部分区域的二手房比新房贵，但本人在这期间一直推荐买二手房。

表面看起来是二手房的建筑可见、配套可见、环境可见甚至邻里可见，但“为什么要建议别人买更贵的”？言下之意——新房不可靠。

在定价被活生生摁住之后，你以为的那些水分与龌龊就不存在了？

事实是购房者的良心推理不存在，所以新房质量堪忧，当然在2021年这波如今看来的【末日疯狂】中，听得进劝去买二手房的购房者其实不多，因为就算新房质量再差，但只要房价在涨，购房者就愿意就范&愿意向房企妥协。

上个月正好又被问及买新房还是买二手房的老生常谈，我给出了“二手房特别是郊区的&刚需的（二手房）快卖、同类同级别的二手房先别买、等个半年去买新建筑规范标准之下的新房”三重答复。

被俗称为“好房子”的上海住宅建筑规范标准调整，内容包括鼓励架空层、风雨连廊不计容；鼓励使用高品质材料，且饰面层不计容；阳台面积不大于套内建筑面积（非建筑面积）的10%，虽然部分在售新房已经“抢跑”。

综上，在【买新房还是买二手房】这个唯二的老生常谈（另一个是买老破小还是远大新），建议方向历经了：新房→二手房→新房的反复，并非墙头草而是外部政策导致的保守到激进再回到保守，因为房价大概率不会喜大普奔了。

二、那个“闭着眼睛买房还能大涨普涨”的时代，不会重来了

上一段落讲到残酷的现实：即使在交房质量堪忧的2016-2022年，购房者内心还是更愿意选择新房，一是出于新房限价带来的“买到就赚到”，二是因为房价还在单边上扬导致的自洽——房子再菜再不堪，还能变现赚钱嘛！

于是，同理可证为什么2022-2024年间，房企面临交付为何如临大敌？

因为房价不涨（郊区开始掉头向下）了，购房者变成业主之后当然要跟你斤斤计较，因为房子拿来只能自己住了，自然要吹毛求疵。

由此可见，购房者对买房的意愿和容忍，不仅和表面的地段、产品、配套和环境有关，最核心的是房价涨跌。只要房价一直涨，所有理由都无力：只要房价涨，再远也卖得掉；一旦房价跌，产品再好也滞销，那句陈词滥调但至理名言：买涨不买跌。

2025年的上海楼市，已经从“普涨时代”迈入“分化甚至脱钩”时代，核心资产持续冲高，普通住宅回归居住本质，特别是随着“好房子”的逐步兑现，即使在同样面临“人少房多”的郊区，在“好房子”和续销新房之间、在新房和二手房之间，两元一次正在逐渐细分为两两背靠背。

房价为什么不涨了呢？

因为购房者决策出现了分化；

购房者决策为什么出现分化？

因为他们的荷包出现了预警？

为什么他们的荷包会出现预警？

因为他们的饭碗出现了震荡？

为什么他们的饭碗出现了震荡？

刹车，再往下问甚至再往下想都是不可描述的，打住打住。

所以，以后的上海楼市，原先有效了20多年的激进策略要被自我修正为安全第一的保守策略：买还是不买，首先要看有没有自用的真实需求，否则就算是产品划时代的“好房子”，进入二手房市场被像新车“落地打8折”，即使财务扛得住心态也不会舒畅，何况在靠工资还贷的绝大多数购房者，还要特别谨防——“月供还在供，但首付跌没了”的白辛苦。

把房子当消费，从买房的心理建设开始纠偏，虽然这并不容易。

三、因人而异10个字：富人等新房，刚需淘二手

6月份，还突发了一个政策资讯：曾经只是隔岸观火的现房销售政策，上海“居然”被列为试点城市，这是即河南信阳之后的全面铺开，但上海也忝列其中是出乎了绝大多数业内的预期的，大喊看不懂的同时，这会如何影响上海购房者的决策呢？

1、还能不能买房？

2、几时买房相对安全？

3、该如何选择自己的房子？

如今的上海楼市买房像买菜，新房和二手房各有各的“菜性”，不能一概而论。先说新房。

抛开说滥了的分化，其实管理层已在逐渐收手：按过往的新房供应每个月在80万㎡左右，换算成套数大概在6500套左右；但最近几个月虽然“每逢周六上新房”，但量能其实在收缩，可能也看到了分化不均带来的去库存预警，所以现在每个月的新房供应在50万㎡左右，折合套数大概在4000套。

新房供应的“频次加快总量放缓”，其实也来自于市场反馈为实证，根据克而瑞数据统计：2025年5月入市项目达40个（其中10个单价超10万元/㎡），其中9个楼盘实现“日光”，占入市项目总数22.5%，尤以前滩板块、徐汇滨江的高端项目为主。

六月已然过半，情况又如何呢？来自乐财聚的数据：“6月1日-6月15日总计9个楼盘开盘，其中5个楼盘取消摇号占比超过50%，仅2个楼盘当日售罄”。

媒体和自媒体的动辄日光、清盘、多少亿达成，更多是故意的一叶障目，当然站在各自立场为甲方爸爸摇旗呐喊也无可厚非。

至于二手房市场，其实现象已人尽皆知，数据方面则是成交量尚可但难掩成交结构存疑（而成交结构是推算再次入市改善的转化重要依据），至于“上海真实挂牌量到底有多少”，也就不知为不知吧！

所以，基于【买房当消费】的立场，如何回答新房还是二手房的问题？

刚需要么等“好房子”，要么去淘二手房：前者可能在品质特别是得房率上会带来实惠，但可能单价要上涨；后者“既然买房当消费”就不妨去踩踏的二手房市场上捡漏。

至于富人，虽然也可以“等好房子或者背着大刀去砍二手房”的两手准备，但因为富人两字的定义，或许价格不是唯一，还要加入保值增值、居住品质和情绪价值等复合因素，那么“划算”就不是最重要选项，那就等更后的土拍、更好的位置、更新的产品，反而事不迟疑打起精神。

不管是市中心豪宅还是郊区刚需，悬在头顶一句话：“交付了就是二手房”，后半句无须赘述，境遇自己想。

故而从今天起，但凡动了买房的心，给自己做好心理建设是重中之重，换一个心态：别只想着涨，更别以赚钱为买房初心，回归以居住满足为第一要义，“能涨就是从天而降的锦上添花”，之后才是几时买、买哪里、怎么买的一系列俗套。

万事开头难，自洽特别难。

发布于：上海市